Hva er byggekostnadsindeks?

En indeks er fremstilling av informasjon som settes sammen av et bredt datagrunnlag, for å kunne sammenligne verdier over tid. En indeks samler mange datapunkter og sammenstiller de, og brukes ofte til å vise underliggende endringer. 

Byggekostnadsindeks er en indeks som samler sammen kostnadene for å bygge boliger, boligblokker eller veganlegg.  Denne brukes til å vise endring i byggekostnadene over tid, fra måned til måned eller år til år. 

Byggekostnadsindeksen produseres av SSB og kan deles inn i to deler. En for boligbygg og en for anlegg. I denne artikkelen skal vi fokusere på boligbygg, dette er mest brukt av boligutbyggere og kan påvirke boligkjøpere. Det er flere årsaker til å samle informasjon om byggekostnader. Ofte brukes byggekostnadsindeksen til å justere byggekontrakter. Dette skal vi se mer på i denne artikkelen.

Byggekostnadsindeksen blir også brukt i analyser av både utbyggere og økonomer. Byggekostnaden er en påvirkende faktor til boligprisene, som i stor grad påvirker vanlige husholdninger. Økte kostnader gir isolert sett husholdninger lavere kjøpekraft. I praksis måler indeksen prisutviklingen på blant annet maskiner, materialer, transport og arbeidskraft for boligbygging. Materialpriser hentes gjennom spørreskjema fra bedrifter som selger byggevarer. Det er flere hundre bedrifter som utgjør utvalget fra et bredt spekter av næringer og regioner. 

Hva er indeksregulering?

Ved oppføring av nye boligbygg inngår normalt sett en utbygger kontrakt med kjøper av boligen. Denne inneholder en pris på hva boligen vil koste. Kontraktene kan også gi rom for at prisene indeksreguleres. Her brukes byggekostnadsindeksen, hvor prisen på boligen vil øke om byggekostnadsindeksen øker, da det har blitt dyrere å bygge. Dette ble spesielt relevant etter pandemien, hvor det var en sterk økning i byggekostnadsindeksen. Mange opplevde da at prisene på boligen ble indeksregulert og da ble boligen de skulle kjøpe også dyrere. 

Hvor mye dyrere er det å bygge hus?

Fra 2015 og frem mot 2021 var det en stabil økning i byggekostnader. Figuren under viser byggekostnadsindeksen for eneboliger bygget i tre.  

Figuren viser at veksten i byggekostnadene lå stabilt de fleste måneder med en lav positiv vekst. Perioden var forutsigbar både for boligbyggere og boligkjøpere. I 2021 ble det derimot en større endring, hvor enkelte måneder hadde større prisvekst enn årsveksten tidligere år. Det ga en sterk økning i byggekostnadene og mange prosjekter ble indeksregulert med denne økningen. La oss si at du ønsket å bygge et hus som hadde en kostnad på 6 000 000 kr i januar. Hvor mye hadde det kostet å bygge den samme boligen i januar 2022?

Basert på byggekostnadsindeksen ville en enebolig i tre med en byggekostnad på 6 000 000 kr i januar 2020 ha kostet 7 192 546,58 kr i januar 2022. Altså en økning på nesten 20%. 

Hvordan påvirker økte priser boligutbyggere?

‍

Som beskrevet over har kostnadene for å bygge boliger økt unormalt mye. Selv om kostnadene har gått noe ned er det fremdeles høye kostnader for å bygge nytt. 

Lavere lønnsomhet i pågående prosjekter

Det første er at pågående prosjekter kan bli dyrere enn planlagt. La oss si at et selskap har beregnet kostnader for 10 millioner kroner for å bygge en bolig, som de skal selge for 12 millioner kr. Når kostnadene øker underveis vil dette gå utover lønnsomheten i prosjektet. I verste fall kan kostnadene øke så mye at prosjektet ikke er lønnsomt lenger. Om kostnadene stiger mer enn 20% vil prosjektet ikke lenger være lønnsomt. Samtidig er økte kostnader likviditetskrevende for selskaper. Nettopp fordi de må bruke mer penger for å utvikle prosjektene side.

Færre nye prosjekter

Før boligutbyggere setter i gang prosjekter vil de regne nøye på prosjektet inntekter og kostnader, og derav lønnsomheten i prosjektet. Når kostnadene blir høyere er reduseres lønnsomheten, som gjør det mindre attraktivt å sette i gang nye prosjekter. Derfor er det en del boligbyggere som utsetter eller skrinlegger nye prosjekter fordi lønnsomheten er for lav. 

Forhåndssalg kan være negativt 

Når en boligutbygger finansierer prosjektet sitt i bank er det ofte krav at prosjektet må være forhåndssolgt. Dette er en sikkerhet for banken, fordi det utelukker salgsrisiko. Når kostnadene for å bygge øker så mye som vi har sett gjennom pandemien, kan forhåndssalg være en felle. Ved forhåndssalg av boliger er prisen avtalt på forhånd. Normalt sett vil en utbygger prøve å øke prisen på boligen fordi det koster mer å bygge. Dette vil man ikke ha muligheten til, da utbyggeren vil være låst. 

‍

Få finansiering uten krav til forhåndssalg

Monio er en crowdfundingsplattform som tilrettelegger for finansiering for eiendomsselskaper ofte med ingen eller lave krav til forhåndssalg. Dette gir store fordeler for utbyggere fordi salgsprisen ikke er låst før prosjektet har startet. Mange selskaper opplever å få en høyere salgspris ved å kunne starte byggingen og senere selge. Samtidig kan långivere låne ut penger til selskapene og motta avkastning på pengene sine.