Hva er yield? (Eiendom)

Hva er yield?

Yield er et mål på inntekten en eiendom genererer målt mot den totale kostnaden for eiendommen, eller i noen tilfeller markedsverdien av eiendommen. 

Yield (%) = Årlig inntekt / totalkostnad

Yield beregnes vanligvis årlig som en prosentandel. Den tar ikke med kapitalgevinst, altså om boligen stiger i verdi. 

Som vi skal se på under kan vi dele opp i brutto yield og netto yield, hvor sistnevnte sier noe om hvor mye eierne får i direkteavkastning på eiendommen årlig. For eksempel 5%. Selv om ulike investeringsaktiva har forskjellig risiko vil en investor kunne sammenligne direkteavkastningen med andre investeringsalternativer som obligasjoner. 

Hvordan regne ut yield på eiendom?

Yield kan deles inn i to hovedkategorier:

Brutto yield: Totale leieinntekter delt på markedsverdien

Netto yield: Totale leieinntekter minus direkte eiendomskostnader (netto leieinntekt) delt på markedsverdien

Både brutto yield og netto yield er begreper som er mye brukt i eiendomsbransjen. Netto yield er for mange det viktigste målet. Brutto yield tar ikke hensyn til kostnadene knyttet til å eie eiendommen. Så det er mulig at en eiendom har positiv brutto yield, men negativ cash flow. 

Brutto yield gir en overordnet blikk på forholdet mellom leieinntekt og eiendommens verdi. Ofte vil en god brutto yield også gi god kontantstrøm. Netto yield er for mange den viktigste prosenten, nettopp fordi det tar hensyn til kostnadene knyttet til å eie eiendommen og gir derfor et bedre bilde på avkastningen. 

Hva er bra yield på eiendom?

Det er mange ting som påvirker en yielden hvor beliggenhet er en stor faktor. Samtidig er leiekontraktene som er forhandlet frem en viktig faktor. Er det gode leieavtaler med lang løpetiden vil yielden være god. Yielden på eiendom har normalt sett ligget et sted mellom 3-8% årlig. 

Alternativ investering innen eiendom

Eiendom har historisk sett gitt god avkastning. Det kommer også med en del administrasjonsarbeid og inngangsbilletten er høy. Mange ser derfor etter en alternativ investering innen eiendom, hvor crowdfunding kan dekke nettopp dette behovet. Monio er en plattform hvor eiendomsselskaper kan søke lån til sine prosjekter. Samtidig er det vanlige privatpersoner eller holdingsselskaper som låner ut disse pengene. Långiverne er “banken” og får derfor også renten på lånet. Lånene sikres også med pant i eiendom, som skal være med å beskytte nedsiden dersom selskapet ikke skulle betale for seg. 

Historisk har renten på lånene ligger i overkant av 8% p.a. Hvor man kan komme i gang med mindre summer og slippe mye av administrasjonen det er å investere direkte i eiendom.