Kjøpe utleiebolig gjennom AS? - Slik lykkes du

Kjøpe utleiebolig privat eller gjennom AS?

Det er to hovedgrunner til at mange velger å opprette et aksjeselskap for å investere i bolig: 

1. En privatperson som allerede eier flere utleieboliger vil gå over til å bli skattet som næringsdrivende og må derfor opprette selskap.  

2. Det er strenge krav til gjeldsgrad, belåningsgrad og betalingsevne for privatpersoner. For selskaper er det i større grad forretningsideen som bestemmer om man får finansiering. 

I Norge ble det i slutten av 2021 registrert rett under 400 000 sekundærboliger i Norge.* Det er altså mange nordmenn som eier en sekundærbolig i dag. En av grunnene til at flere velger å opprette et aksjeselskap er at skatteetaten klassifiserer utleien som næringsvirksomhet. 

Skatteetaten oppgir at om utleien vurderes som næringsvirksomheter er avhengig av en helhetsvurdering av omfang og varighet. Normalt sett vil det være hvis du eier 5 eller flere boenheter. Korttidsutleie som AirBnB kan klassifiseres som næringsvirksomhet selv om du har færre enheter. 

Den andre grunnen til at mange oppretter et eiendomsselselskap er at de møter på begrensinger privat. Som privatperson kan man med dagens regler maksimalt låne 5 ganger årlig inntekt. Noe som rask setter en begrensning på hvor mange boliger man klarer å kjøpe som privatperson. 

For et aksjeselskap eller et eiendomsselskap stilles det ikke de samme kravene. Det er i større grad forretningsideen din, lønnsomheten i driften og kompetansen din som eier av selskapet som påvirker hvor mye du får låne. 

Ved at et aksjeselskap tar opp lån i stedet for deg privat vil du heller ikke personlig være ansvarlig for gjelden. Dette gjør at det er mindre risiko for deg privat, men større risiko for banken. Derfor er det ofte høyere rente på bedriftslån enn lån til privatpersoner. 

Lån til kjøp av bolig i eiendomsselskap

Det finnes en rekke banken og andre finansaktører som tilbyr finansiering til kjøp av eiendom til eiendomsselskap. Monio er en plattform hvor selskaper kan søke finansiering til sine prosjekter. 

Monio tilbyr følgende type lån til eiendomsselskap: 

1. Eiendomslån
2. Byggelån
3. Tomtelån
4. Topplån
5. Refinansieringslån
6. Brolån

Trenger du finansiering til kjøp av eiendom er det et eiendomslån du er ute etter. Når du skal søke om finansiering er det lurt å ha en klar plan. 

Når du søker finansiering er det viktig å ha en klar formening om selskapets lånebehov, låneformål og selskapets plan for gjennomføring. Dette vil gjøre saksbehandlingen raskere og lånet kan tilpasset selskapets behov. 

Ved behandling av en lånesøknad vil det gjøres en vurdering av betjeningsevne og sikkerheten som stilles. Selskapets regnskap er viktig å kunne legge frem for at det skal kunne gjøres en vurdering av betjeningsevnen, soliditet og likviditet. Har selskapet kort eller ingen regnskapshistorikk vil inngåtte avtaler og budsjetter bli avgjørende. 

Normalt sett vil sikkerheten for lån til eiendomsselskap være pant i eiendom, med eventuelle tilleggssikkerhet. Lån til kjøpe av eiendom er i hovesak sikret med 1. prioritets pant. I noen tilfeller kan det kombineres med bankfinansiering og da få 2. prioritets pant. Da legges det vekt på eiendommens belåningsgrad. 

‍

Skatt i eiendomsselskap

Skattereglene for utleiebolig i aksjeselskap er noe annerledes enn for privatpersoner. Et selskap skal betale skatt på overskuddet i selskapet. Skattesatsen er på 22%. Det vil si at man regnskapsfører alle leieinntekter og kostnaden selskapet hadde for å få leieinntekten og betaler skatt på overskuddet. 

Det som skiller seg fra å eie privat er at om selskapet går med overskudd på utleien og du vil ha pengene ut privat må du ta det ut som utbytte eller lønn. Skatt på lønnsinntekt er progressiv og du betaler mer ved høyere lønn. Utbytte beskattes flatt med en prosent på rundt 35%.  Effektivt beskattes du da over 45% hvis du tar ut overskuddet til deg selv privat. 

Holdingselskap og eiendomsselskap

De som driver eiendomsinvestering av en viss størrelse vil ofte stifte et holdingselskap og ha flere eiendomsselskap under. Dette kan være med på å la kapitalen vokse uten å måtte utløse skatt underveis. 

Hvis et aksjeselskap eier en eiendom kan aksjene selges i stedet for å selge selve eiendommen. Var disse aksjene eid av et holdingselskap er man ved fritaksmetoden unntatt fra gevinstbeskatning. Ved salg av aksjer i stedet for selv eiendommen vil man heller ikke måtte betale dokumentavgift. 

5 steg for finansiering av bolig gjennom AS

1- Stift et selskap i Brønnøysundregisteret

For å stifte et selskap må man registrere det i Brønnøysundregistret. Da må det opprettes stiftelsesdokumenter, selskapsnavn og et styre. Styre må minst bestå av ett medlem. 

2- Betal inn egenkapital

Når man oppretter et aksjeselskap må det betales inn aksjekapital til selskapet. Minimumsgrensen for aksjekapital er 30 000 kr. Det kan betales inn mer som regnes som overkurs. Aksjekapitalen kan være penger eller eiendeler eller en kombinasjon av dette. 

3- Lag en forretningsplan

For å kunne søke finansiering til et aksjeselskap er det vesentlig å ha en plan for selskapets forretningsområde. Det beste er å vise konkrete planer og tall. Hvis du skal finansiere en bolig og leie ut må du sette opp et budsjett som viser kjøpesum, kostnader, inntekter og kontantstrøm i selskapet. 

4- Skaff finansiering

Får å kjøpe bolig gjennom AS vil de aller fleste trenge finansiering av en bank eller finansieringstjeneste. 

Monio formidler lån til små og mellomstore eiendomsselskap. Både til kjøp av eiendom for utleie, oppussing og videresalg eller oppføring av bolig. Hvert enkelt selskap og lånebehov blir behandlet individuelt og tilbasses behovet. Se hvilke muligheter som finnes HER. 

5- Kjøp boligen og utfør forretningsplanen

Å kjøpe en bolig gjennom et AS er ikke så ulik å kjøpe en privat. Det er viktig å informere om at kjøper et et selskap og megler vil sjekke med selskapets bank at de har finansiering til kjøpet. Eier av eiendommen vil da være aksjeselskapet. 

Etter å ha overdratt eiendommen kan selskapet utføre planen for eiendommen, enten det er utleie, oppussing eller omregulering. 

‍

*Kilde: Sekundærboligrapport for 1. kvartal 2021 fra Samfunnsøkonomisk analyse for Ambita og NEF 

‍